• Comprobar la titularidad del inmueble, la ausencia de cargas y la legalidad de la construcción, precauciones básicas antes de adquirir una vivienda.

1. Identidad del vendedor como titular del inmueble. Para evitar que nos vendan, como ya alguna vez ha sucedido, “la Torre del Oro”, “La Plaza de las Ventas” o cualquier otro inmueble sobre quien se presenta como vendedor no resulte titular legítimo, lo primero es comprobar la titularidad registral de la finca. Ello se puede obtener solicitando una NOTA SIMPLE INFORMATIVA en el Registro de la Propiedad donde radique el inmueble o incluso a través de www.registradores.org

2. Una vez contrastada la titularidad del inmueble, y a través de la propia nota simple obtenida, comprobar la posible existencia de cargas o gravámenes sobre la finca (desde hipotecas pendientes, a embargos o la posible existencia de una servidumbre de paso para ganado por el trocito de césped que tenemos en nuestro adosado junto al mar).

3. Solicitar al presidente de la comunidad, o en su caso al administrador, certificación de la ausencia de una posible deuda de la vivienda y de las posibles obras previstas para un futuro inmediato (rehabilitación de fachada, instalación de ascensor…)

4. Será conveniente también asegurarse de la absoluta legalidad de la construcción, recordando que la Ley 25/88, de 28 de julio de costas, prohíbe cualquier edificación destinada a vivienda o edificación en la zona de servidumbre de protección y zona de influencia, que pueden sobrepasar incluso los 500 metros a partir del límite interior de la ribera del mar

5. Si todo va bien hasta el momento, llega el momento de enfrentarnos al contrato, que, por supuesto, habrá de otorgarse ANTE NOTARIO. En este punto deberemos prestar atención, entre otros, a los siguientes aspectos:

   -    Si la vivienda esta en construcción y se entregan cantidades a cuenta, que dichos importes se encuentren avalados o asegurados, con acreditación de dicha circunstancia.
   -    Comprobar que la descripción de la finca es correcta (ubicación, superficie…), así como sus zonas comunes y servicios accesorios (jardines, piscina, columpios, áreas deportivas…)
   -    Plazo de entrega. El plazo de entrega debe estar correctamente determinado. Se consideran abusivas las cláusulas que reserven al profesional un plazo excesivamente largo, insuficientemente determinado o consignen fechas meramente indicativas condicionadas a la voluntad del profesional.
   -    El usuario ha de rechazar cualquier imposición de gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
   -    La exclusión o limitación de responsabilidad del vendedor o la limitación de derechos legales del consumidor (vid. reducción de la garantía o limitación de responsabilidad por vicios ocultos)
   -    La elección del notario corresponde al comprador, siendo nula la imposición por el empresario vendedor.
   -    En caso de litigio, el contrato ha de contemplar que el cauce para su resolución será el sometimiento a los juzgados del lugar donde radique el inmueble o el sistema arbitral de consumo. Rechace cualquier cláusula que establezca la sumisión a otro fuero distinto o a arbitrajes privados distintos del de consumo y con frecuencia afines al empresario (Ej. Arbitraje de AEADE).
   -    Exija todo lo ofertado en la publicidad, que vincula al anunciante como una cláusula más del contrato.

Bajo la apariencia de imposibles gangas se puede encontrar un fraude. Es importante tomar ciertas precauciones básicas para evitar posibles sorpresas.