Préstamos hipotecarios: introducción

El préstamo hipotecario se realiza para la adquisición de la vivienda y para ello debes empezar con una buena práctica en la elección de la vivienda. Ello significa que hay que realizar análisis que de ningún modo puede ser precipitado. Elementos como ubicación, características, instalaciones y lógicamente precio final Incluyendo impuestos y gastos de registro, notaría, tasación, etc son sumamente delicados y deben considerarse con toda la profundidad posible. También se tienen que estudiar todas las posibilidades actuales que ofrece el mercado sobre las hipotecas de nueva creación. Si la finca que se adquiere ya tiene una hipoteca conviene analizar si se puede realizar la novacion hipotecaria, donde los gastos de subrogación suelen ser mas bajos que los de nueva constitución.

Debes tener en cuenta que una vez conocido el precio de la vivienda conviene sumar un 10 % adicional aproximado de reserva, debido no solo a los impuestos ligados a la operación de compra-venta que corren a cargo del comprador sino también los gastos de constitución de la hipoteca, etc…

El Crédito Hipotecario no puede cubrir todo el valor de la compra de la vivienda a tenor de las prácticas de las entidades crediticias y de la Ley del Mercado Hipotecario. La cantidad máxima que se otorga no acostumbra a superar en la mayoría de casos, el 70 u 80 % del valor de la vivienda.

Para alcanzar la parte que no cubre la hipoteca debes recurrir a otras fuentes de financiación adicionales, siendo el uso del ahorro anterior la más habitual. La mejor manera de afrontar este ahorro es la Cuenta Vivienda que incorpora ventajas fiscales muy importantes, como la desgravación durante un máximo de 4 años del 15 % de las cantidades invertidas en esa cuenta que no excedan de 9.000 € anuales. Los bancos acostumbran a añadir algún porcentaje interesante al tipo de interés para estas cuentas. Si al final de los 4 años no se realiza la compra del inmueble, hacienda reclamará la devolución de las desgravaciones obtenidas.

Otro aspecto que debes tener en cuenta es que te conviene recurrir al Registro de la Propiedad antes de tomar cualquier decisión sobre la nueva compra de tu vivienda, para cerciorarte de que el vendedor es realmente el propietario registral y que el inmueble está libre de cargas y no tiene ninguna carga con terceros.

La comprobación de todos los detalles registrales y documentales te permitirá avanzar en el proceso de compra a través del pago inicial de compromisos (arras) u opción de compra.

La cantidad posible que puede obtenerse con crédito hipotecario dependerá de la tasación de la vivienda.

Hoy en día, como consecuencia de la evolución del precio de la vivienda que sigue a un ritmo muy alto, los créditos hipotecarios se conceden a plazos muy largos ya que de otra manera no seria posible alcanzar los valores necesarios para la compra de la vivienda. Te recordamos que los bancos no abonan más del 70-80% del valor tasado y que las cuentas resultantes de su aplicación deben poderse asumir por la economía familiar con holgura suficiente,

Para tu información, el importe medio de la hipoteca para la vivienda en los últimos 15 años ha pasado de unos 45.000 euros a unos 125.000 euros en la actualidad. Igualmente la evolución del plazo de duración del préstamo ha pasado de 12 a 25 años de media. Es imposible predecir que pasará en los próximos 15 años pero si debes tener en cuenta que la tendencia al crecimiento de las cantidades y los plazos no puede subir indefinidamente. Como tampoco suben indefinidamente los ingresos familiares que también acostumbran a tener un ciclo de vida donde a partir de determinado momento empiezan a descender.

A modo de resumen debes analizar los siguientes elementos antes de contratar un crédito hipotecario: