| LEY
DE ORDENACION DE LA EDIFICACION
(Ley 38/1999 de 5 de noviembre)
Los edificios que se proyecten
y construyan a partir de ahora estarán afectados por esta reciente Ley
(entró en vigor el pasado mes de mayo) que tiene por objeto regular
en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación. La Ley de Ordenación
de la Edificación (LOE) establece las obligaciones y responsabilidades
de los agentes que intervienen en la edificación y las garantías necesarias
para que la edificación se desarrolle adecuadamente.
- Conoce los aspectos esenciales
de esta Ley.
- Punto de vista: CEACCU valora cómo
afecta al usuario esta nueva norma.
- Opina
- Enlaces
|
(Ley 38/1999 de 5 de noviembre)
¿Para qué una nueva Ley de la Edificación?
Esta reciente Ley, que entró en vigor el pasado mes de Mayo, tiene por objeto
regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación. Para ello
establece:
- Las obligaciones y responsabilidades
de los agentes que intervienen en la edificación.
- Las garantías necesarias para que
la edificación se desarrolle adecuadamente. Se pretende asegurar la calidad
mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y
la protección de los intereses de los usuarios.
¿Cuándo se aplicará esta Ley?
Esta Ley se aplicará al proceso de la edificación, definido, según la Ley,
como "la acción y el resultado de contruir un edificio de carácter permanente,
público o privado". Afectará a todas las obras que se hayan iniciado desde
mayo de este año.
¿Cuáles son los requisitos básicos
de calidad de los edificios que establece esta Ley?
Para garantizar la seguridad
de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medioambiente,
los edificios deberán proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de
tal forma que cumplan los siguientes requisitos básicos:
1. FUNCIONALIDAD.
- Los edificios deben tener una disposición,
dimensiones de los espacios y dotación de las instalaciones de modo que
se facilite la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio.
- También debe garantizarse la accesibilidad:
los edificios que se construyan a partir de ahora deberán facilitar "a
las personas con movilidad y comunicación reducidas el acceso y la circulación
por el edificio ...".
- Además, darán acceso a "los servicios
de telecomunicación, audiovisuales y de información...".
2. SEGURIDAD. Los edificios garantizán:
- Seguridad estructural. Se debe garantizar
la resistencia mecánica (cimentación, muros de carga, vigas...) y estabilidad
del edificio.
- Seguridad en caso de incendios. Se debe
asegurar el fácil desalojo del inmueble en caso de incendio. Además debe
proyectarse de modo que se pueda limitar la extensión del incendio dentro
del edificio y de los colindantes y que se permita la actuación de los
equipos de extinción y rescate.
- Seguridad de utilización. Los edificios
deben proyectarse y construirse de modo que el uso normal del edificio
no suponga riesgo de accidente para las personas.
3. El edificio, en relación a
la HABITABILIDAD del mismo, cumplirá los siguientes requisitos:
- Higiene, salud y protección del medioambiente.
El edificio no debe deteriorar el medioambiente en su entorno inmediato
y garantizará una adecuada gestión de toda clase de residuos.
- El edificio estará protegido frente al
ruido, "de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud
de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades".
- Otro requisito básico de calidad se refiere
al ahorro de energía y al asilamiento térmico. Se trata de conseguir "un
uso racional de la energía necesaria para la utilización del edificio"
- En general, los elementos constructivos
y las instalaciones deben garantizar un uso satisfactorio del edificio.
Para el cumplimiento de estos
requisitas se establecerá en el futuro el CODIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN
(conjunto de normas que establecerán las exigencias básicas de calidad, para
el cumplimiento de los anteriores requisitos básicos)
Cómo se realiza la "aceptación
legal" cuando se termina la obra del edificio
La RECEPCION DE LA OBRA "es el
acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta hace entrega de la
misma al promotor y es aceptada por éste". Algunos aspectos importantes de
este hecho son:
- La recepción deberá consignarse en acto
firmado.
- La recepción de la obra tendrá lugar dentro
de los 30 días siguientes a la fecha de su terminación acreditada en el
certificado final de la obra ( a no ser que se haya pactado previamente
otra plazo).
- El plazo se contará a partir de la notificación
efectuada por escrito al promotor.
- La recepción se entenderá tácitamente
producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el promotor
no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo por escrito.
- Los plazos de responsabilidad y garantía
se iniciarán a partir de la fecha en que suscriba el acta de recepción,
o cuando se entienda ésta tácitamente producida.
LIBRO DEL EDIFICIO
- Es la documentación completa de la obra
ejecutada que será entregada al promotor (por el director de la obra)
y a los usuarios finales del edificio.
- Incluye, además del proyecto con la incorporación
de las modificaciones que se hayan producido debidamente aprobadas, el
acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido
en el proceso de edificación y las instrucciones de uso y mantenimiento
del edificio y sus instalaciones.
- Estas últimas (se refieren a las revisiones
obligatorias o convenientes de las instalaciones -calefacción, fontanería....-del
edificio y los plazos máximos recomendados, al manteniemiento de los materiales
usados en la construcción, etc.) deberán ser cumplidas por el usuario
final.
Responsabilidades y Garantías
Una de las principales novedades
de esta Ley es la establecer de una manera concreta las garantías que deben
darse en la edificación y definir las responsabilidades de cada uno de los
agentes que intervienen en el proceso.
Los agentes de la edificación
son todas las personas físicas o jurídicas (por ejemplo, empresas, cooperativas...)
que intervienen en el proceso de la edificación. Son el promotor (art.9),
el proyectista (art.10), el constructor (art.11), el director de obra (art.12),
el director de la ejecución de obra (art.13), las entidades y los laboratorios
de control de calidad de la edificación son entidades de control de calidad
(art.14), los suministradores de productos (art.15) y los propietarios y los
usuarios (art.16).
RESPONSABILIDADES
- Responderán:
- DURANTE 10 AÑOS: Todos los agentes
que intervienen en el proceso de la edificación por los defectos que
resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural
del edificio.
- DURANTE 3 AÑOS: Todos los que intervienen
en el proceso de la edificación, por los daños materiales del edificio,
causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.
- DURANTE 1 AÑO: El constructor responde
de los daños materiales derivados de la deficiente construcción.
- Plazo de Prescripción: Las acciones para
exigir la responsabilidad prevista por vicios o defectos perscribirán
EN EL PLAZO DE 2 AÑOS, a contar desde que se produzcan dichos daños.
GARANTÍAS POR DAÑOS MATERIALES
OCASIONADOS POR VICIOS O DEFECTOS EN LA CONSTRUCCIÓN
*Es obligatorio suscribir para
edificios destinados a vivienda:
- Seguro de daños materiales para garantizar
durante 10 años el resarcimiento de los daños materiales causados en el
edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación,
soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales
que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del
edificio.
- Además la Ley fija que mediante
Real Decreto podrá establecerse en el futuro la obligatoriedad de suscribir
las garantías, para edificios destinados a vivienda, relativas al resarcimiento
de los daños materiales:
- por vicios o defectos de ejecución
que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, (Seguro
a 1 año, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor
de un 5 por 100 del importe de la ejecución de la obra).
- por vicios o defectos de los elementos
constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento
de los requisitos de habitabilidad referidos a las condiciones de
higiene, salud y respeto al medioambiente (Seguro a 3 años).
* Edificios que no sean viviendas:
Mediante Real Decreto podrá establecerse la obligatoriedad de suscribir estas
garantías para edificios destinados a usos distintos del de vivienda.
Los propietarios y usuarios
Esta Ley, en su art. 16, se refiere
a las obligaciones y responsabilidades de los propietarios y usuarios.
Son obligaciones de los propietarios:
- Conservar en buen estado la edificación
mediante un adecuado uso y mantenimiento.
- Recibir, conservar y transmitir la documentación
de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.
Son obligaciones de los usuarios
sean o no propitarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte
de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento,
contenidas en la documentación de la obra ejecutada.
Vivienda 
